买房有很多步骤，但也许最重要的是所谓的阶段尽职调查．
尽职调查期是指你核实它的价值，进行房屋检查，并确保一切都检查无误。
在本指南中，我将介绍尽职调查过程，例如……
- 家里检查
- 评估
- 标题搜索(和保险)
- 房屋保险
- 公寓文档
让我们从这个指南开始吧!
什么是房地产尽职调查?
当你接受了一个房子的报价，这是时候尽职调查一段时间通常会开始——一个商定的时间来验证你是否真的想买房子。
尽职调查期有多长?
尽职调查的时间可能短至几天，也可能长达数周。这是当你确保一切检查关于房屋价值。根据北卡罗来纳州房地产委员会在2008年银行业危机之后的今天，在美国的市场上，通常不可能有很短的买家尽职调查期。
大多数房地产合同至少会有一项意外情况，即在购买合同中签署一项协议，允许你在不符合条件的情况下放弃购买(并收回定金)。最常见的突发事件是房屋检查，评估和明确所有权。
房产尽职调查可能是买房过程中一个复杂(且有压力)的部分，尤其是在你没有房地产经纪人帮助的情况下。有很多活动的部分，有一个人在你身边帮助你成功，如一个经验丰富的经纪人是无价的。但即使你是自己买房，房地产尽职调查也只有几个基本方面。
在我看来，房地产尽职调查至少有三个重要的任务，如……
验房
作为一名房屋检查员，如果我不经常建议买一个家里检查好了，你可以说我有点偏见。我有很多可怕的故事，比如有缺陷的管道、过时的电线、破裂的下水管道、一氧化碳的危险，还有很多其他的噩梦。
如果我在验房过程中发现缺陷怎么办?
作为房屋检查员，我们通常会发现一长串可修理物品的清单——有时有一百件或更多。其中很多都很容易修复，比如马桶松动，门粘住，窗户有问题(比如打开时掉下来)。
通常，在检查结束时，我会给我的客户我个人的总结，我认为是最重要的项目——通常从2到7个项目不等。
只要你在你的报价中插入了房屋检查的紧急情况，那么你就可以要求卖方修理这些物品或充分降低价格。如果卖方拒绝，那么你有权离开房子并拿回你的定金。
缺陷与不足
在与卖方谈判时，了解缺陷和缺陷之间的区别是很重要的。我最常告诉我的买家的一件事是，暖通空调系统非常旧，可能在未来几年内需要更换——他们应该为这种可能性做好准备。雷竞技raybat苹果
现在，当我在房屋检查时测试它时，A/C可能工作得很好。它可能不是很节能，也可能很脏，但只要它能工作，那就不是缺陷，而是不足。
你不能合法地要求卖家更换一些实际上还能用的东西，即使它已经非常旧了。
在我的检验报告中经常提到的还有“建议买家升级到隔热窗”，因为这是一间旧房子，有单窗格的木窗。再说一遍，这是一个缺陷，而不是缺陷。很明显，你仍然可以住在隔热效果差或只有单窗格窗户的房子里。
价值1万美元或以上的房屋重大缺陷的例子
家的有趣之处在于，当你仔细观察所有的细节时，你有时会发现非常大的问题——大多数人看不到的问题。家庭检查员有专门的工具如湿度计、出水口测试仪、红外摄像机等。
这里有两个一般人会忽略的家庭问题的例子。
1.前墙砖有缺陷
尽管大多数砖墙都不是结构性的(它们只是支撑自身的重量)，其作用类似于乙烯基壁板，但它们的修复仍然非常昂贵。去年我参观了一栋联排别墅，发现车库门正上方的砖墙有裂缝。
我还检测到内部的水分侵入，因为裂缝允许水进入。砖墙也明显在车库门上方倾斜。无论如何，我推荐了一位结构工程师，承包商估计修复砖块的费用总计约为2.5万美元。
2.有缺陷的管道叫做聚丁烯
有时整个系统将不得不被替换。最近我做了一次家庭检查，发现了一种有缺陷的水管，叫做聚丁烯(或简称聚)。
这种水管是从1978年到1995年安装的，因为它比铜便宜得多(80年代价格高得离谱)，而且安装起来也容易得多。
这种管道大多呈蓝灰色，很容易与铜、PEX或CPVC区分开来。通常，pcb -2110的聚指定是冲压在管道上的某个地方。
许多人没有意识到的是，主水管(通往街道)也可以由聚丁烯制成，是一个巨大的定时炸弹。大多数时候，当我检查曾经用聚乙基树脂(他们用聚乙基树脂替换了所有的聚乙基树脂)的房子时，我注意到天花板上有许多旧的水渍——这表明聚乙基树脂是多么有问题。
我估计这所房子更换所有的家用水管和主水管的费用超过15,000美元。
评估
聘请估价师是验证房屋价值的重要组成部分。使用像Zillow这样的免费工具，在确定房屋价值方面只能走到这一步。
你真的想在这么多的赌注下猜测价值吗?
评估师经常能接触到尚未公开记录的近期交易。他们也往往对社区的价值观和趋势有关键的见解，而大多数人也不知道。
除了当前的价值，评估报告还提到了你的细分市场的价值是上升还是下降。就我个人而言，我想知道我的房子明年可能会升值还是贬值——即使这只是一个估计。
如果你是和贷方或抵押经纪人合作，那么他们很可能会从他们认可的估价师名单中自己订购评估——所以甚至不要试图雇佣自己的估价师。
然而，如果你正在与经纪人合作，你可能能够在房产尽职调查期开始时得到评估命令，这可能会为你节省一周或更长时间的时间。大多数房地产交易被推迟是因为评估报告还没有完成。
标题搜索
在购买房屋时，房地产尽职调查过程中有一些重要步骤与实物财产无关。其中一个关键项目是标题搜索。
的标题是财产的所有权，所有权搜索验证当前的所有权，并确保它没有冲突、索赔和争议。
贷方将要求对房产进行所有权搜索，以保护他们的投资(以及保护您的所有权)。
产权保险
在获得产权保险之前进行产权搜索。如果产权被认为是明确的，那么产权保险将获得。产权保险将支付任何未来的法律费用，以捍卫或清除将来可能出现的第三方索赔的产权。假设鲍勃叔叔几年后出现，说他拥有部分房产。产权保险将支付所有的法律费用，以捍卫或解决此类索赔。
专家提示:如果你购买的是FSBO(由业主出售)投资性房产，你可能想要做的第一件事就是进行产权搜索——尤其是在你给卖家一大笔订金之前。一般来说，产权公司的产权搜索费用在50到150美元之间。
在购买公寓(或处理HOA)时，什么是尽职调查文件?
作为买家，你获得一份公寓或业主协会的CC&R(契约、条件和限制)的副本是非常重要的。公寓或HOA文件会告诉你作为业主的权利和你不能做的事情。
这些文件可能会详细说明你把房子漆成什么颜色，你是否能把房子租出去，或者你能停多少辆车。
许多州都有法律规定你需要多长时间才能得到一份文件的副本，如果你没有迅速得到一份副本，你甚至可以取消购买合同。
结论
买房时的尽职调查可能是一个令人恐惧和紧张的过程，但如果你找到一些值得信赖和合格的专业人士来帮助你，收集事实可以是轻而易举的。
合适的房屋检查员会发现房屋的任何重大问题。合适的抵押贷款经纪人/贷款人会帮助你获得贷款。合适的产权公司会帮助你获得清晰的产权。合适的房地产经纪人会帮你把这些都整理好，然后完成交易。这是一个很有价值的按揭结清清单.）
只要确保你组建了一个优秀的团队，并(尽可能地)客观地看待你想买的房子。
买房就像坠入爱河，有时你看不到任何可能的负面因素就在你面前。我在检查房屋时经常看到这种情况，人们对我发现的他们没有看到的东西感到震惊。
仅供参考，亲自参加房屋检查总是一个好主意——我保证它会给你带来启发。
